作者：子非鱼
01
限跌令重出江湖
时隔半年，楼市限跌令，重出江湖了。
这一次的发布者，是福建省福州市的平潭综合实验区。
6月21日，福州市平潭综合实验区交通与建设局、行政审批局、市场监督管理局、行政服务中心联合发布了《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》。
《通知》明确要求：
各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%，对超出规定幅度的，不予办理网签、备案。
也即，新房价格跌幅不能超15%。
福州市平潭综合实验区一度是炒房重地，这里的房价，均价一度超过了万元，部分项目冲破了2万元/平方米。后来调控加身，再加上去年的限贷与贷款周期延长，房价下行，但总体均价仍维持在万元左右。
成交量却一直低迷，库存积压严重。根据中国房地产报披露的数据显示，目前库存超套，去化周期近30个月。
限跌令一词，大家并不陌生。去年下半年以来，由于行情转变，湖南省岳阳市率全国之先发布了限跌令，明确要求市区新房降价幅度不得超过15%。
此后，张家口、唐山、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲等数十个城市跟进，他们或直接发布文件，或直接口头约束房企，总而言之，就是不允许跌太多，否则就不让网签。
然而一阵风过后，限跌令便悄无声息了。主要原因是，限跌令也没能限制房价下跌，以上几个城市的房价，目前无一不在下跌。
各城市此前发布限跌令的初衷，主要是怕跌幅过大引发楼市踩踏事件，引发无法收拾的局面。
毕竟，房地产牵连着很多行业，比如银行，建筑行业，以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行，楼市背后兜底的是银行，银行承担着大量房地产贷款。
一旦房价降幅过大，会引发很多人断供，银行会有一系列坏账，进而引发一系列不可控的系统性金融危机。
此外，保房价的另一个目的是保卖地收入。房价跌幅过大，会传导给土地市场，影响卖地收入。
然而，从去年以来，即便限跌令频出，由于房企本身现金流的紧张，卖地收入依旧遭遇了大缩水，流拍成了家常便饭。
此后，也就没有城市再度跟进。
02
不合时宜的限跌令
本号认为，福州市平潭综合实验区，此时出台限跌令，显得很不合时宜。理由有二：
一方面，限跌令已经难以奏效。
国家统计局最新披露的70个大中城市房价数据显示，大部分城市的房价仍在下跌，且跌幅仍在扩大。
另一方面，开发商需要调整跌幅，需要更大的降价让利，来推动房产成交，以获得现金流。
要知道，在新房限跌之下，很多开发商由于无法做大降价空间，只能通过卖房送补贴、送豪车、送家私等方式，最近河南房企建业在民权县和杞县的个别项目，推出了小麦、大蒜抵房款的活动。同时，江苏连云港保利某项目，推出了买房送土猪的活动。
都是想尽可能以让利的方式，鼓励消费者买房。但这些措施，在限跌令之下，终归力度有限。
所以，我们可以看到，给补贴、返首付、送豪车、送家私等购房活动，自去年下半年以来就此起彼伏，但全国商品房的销量，始终不见起色。
克而瑞数据显示，前五个月，百强房企的累计销售规模同比腰斩，下降52.3%，降幅仍在继续扩大。其中5月单月业绩同比下降59.4%。
国家统计局数据显示，前五个月全国商品房销售面积万平方米，同比下降23.6%，全国商品房销售额亿元，下降31.5%。
来源：国家统计局
房企销量不振之下，本就遭遇融资困难，本就遭遇三道红线的他们，更加缺钱。缺钱的他们，在土地市场上，已经选择躺平，成了看客，成了捧人气的角儿。
一方面，他们去年拿的地，到现在仍有79%没有开工。
另一方面，没了拿地激情，特别是民营房企。
数据显示，
整个一季度，国有土地使用权出让收入亿元，同比下降27.4%。
还在拿地的房企中，民营房企占比只有12%，剩下的地块，被88%的国企与央企兜底，相当于各城市大部分地块是左手交给了右手。
这种情况需要改善，不然会有更多城市的财政无法运转。
03
调整才是关键
而要改变现状，之后复活成交量，让开发商获得现金回流，让他们手中有钱，才会去拿地。
所以，当下要做的是调整限跌令，给予房企更大的降价空间，而不是继续出台限跌令。
不久前，广东省地产商会向广东省住建厅递交了一份重要建议：
调整当前“一刀切”式的限价管控。适当放宽备案价限制，建议土地出让合同中未规定限价销售的项目，可根据项目及市场实际情况制定备案价格。
其建议的大体意思是要求放松调整限跌令，为房企争取更大的降价空间，以推动成交量。
这才是当下的正道。
福建平潭综合实验区，发布不合时宜的限跌令，显然还是惯性思维在作祟。他们的想法无非是，在买涨不买跌的心理影响下，房价越跌，成交量越提不起来。
然而，这种思维方式需要根据环境做出改变，不能僵化。
现在是什么样的大环境，他们难道不清楚吗？
过去，开发商或许可以采用涨价的方式去库存，现在管用吗？
在高房价与低收入面前，你再涨价，也都是纸面富贵，有价无市。要想推动市场成交量，在当下大多数人的收入和工作都遭受冲击的背景下，唯有割肉让利，才能有所成效。